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中国房地产第一波风险开始暴露 楼市价量齐跌

发布时间:2014-12-02 14:30:01浏览次数:858

中国房地产第一波风险开始暴露?

  财经观察员韩洋在撰文中提到,中金的一份报告预测,随着中国经济的进一步下滑,货币宽松势在必行,未来将有多次降息和降低存款准备金率政策推出。如果预测成真,信贷政策这个“金箍”松开,房价这个“孙猴子”也可能再次放肆,那么,“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒,而是警报。这一观点值得关注。

  瑞士银行近日发布2015-2016年度经济展望报告,预计中国经济增速将从2015年开始跌破7%而进入“六时代”。并认为,尽管中国未来稳增长政策会加码,但房地产下滑对内需的拖累幅度会更大。

  报告分析称,拖累中国经济增速,使其可能跌破7%的主要因素是房地产业的下滑。2015年房地产新开工面积将继续下跌10%-15%,并拖累GDP增长1.5%左右。

  中国国务院参事夏斌夏斌认为,当前的中国经济毫无疑问处在一种困局之中。从拉动GDP增长的角度看,出口的贡献不能给予太高的希望,消费率的提高是一个漫长的过程。

  投资中制造业产能过剩,基础设施建设很难继续维持高增长。因此要想保住GDP增长7.5%左右的目标,房地产投资是关键的一环。

  夏斌曾在今年六月份的一篇内部报告中说,“当前经济走势关键看房市,房市下跌已成必然定势”。而如果住房销量下降,房价下降,存在系统性风险爆发的可能性。

  夏斌认为,至少风险会分成四波出现,且不排除四波风险会并行出现。

  第一波,房市价量齐跌,价格在跌但程度不高,量也在跌,卖不出去了。这种状况现在已经开始。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题,房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌,开发贷款的质量问题紧随其后。

  面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业,银行行长的第一反应是马上收紧贷款,收旧贷款,不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债,破产。间接效应是GDP下跌,这是第一波。

  第二波,收紧房企银根的连锁反应是,涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩,如果房地产投资再进一步下降,产能过剩问题更大。

  因此导致这批相关的非房地产行业产出减少,或者减少投资,或者倒闭破产,进一步影响全局性的投资和GDP,这是第二波。

  第三波,地方GDP马上下滑,地方政府破产。去年一年,地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入,一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高,100%多的都有。

  在这种情况下,如果房市价量齐跌,首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份,武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去,因为房地产企业房子卖不出去,价格都跌了,老板不愿意拿地了。

  据披露,有些城市已经出现土地拍卖流标,二次流标。今年10个典型城市,5月份的土地收入已经同比下降了25%。

  最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%,地方政府由于资金压力,没有钱了,怎么办?收缩基础设施建设,棚户区改造资金配套不够,保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是,地方GDP马上下滑。

  现在全国每年大量的基础设施建设,80%都是银行的钱,或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资,如果地价进一步下跌,对地方政府无疑是雪上加霜,GDP的增速前景更加暗淡。这个时候,地方政府如果急了,唯一的出路是加快拍卖土地。

  但越加快拍卖土地,地价跌得越快,这是必然结果。地价跌得越快,会从房地产企业、地方债等各种渠道,激化银行资产质量的恶化。这样的话,使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环,银行就不敢贷了。

  第四波,群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩,理财市场上的违约事件频频出现,由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。

  对此,夏斌坚决主张不能刚性兑付,否则老这么下去,中国的金融市场秩序怎么建立?但是不刚性兑付,老百姓怎么办?夏斌的观点是要坚决打破刚性兑付,目前可暂时有些变通措施。

  金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点。中国当前经济运行传导机制的主要特征是什么?是“土地财政”,以土地为杠杆,撬动金融。通过撬动金融,推动经济增长。

  在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前,在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初,房市的价量齐跌,土地收入的减少,会引起银行资产质量的恶化,银行从自保角度出发,会紧缩信贷,由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。

  一旦发生以上情况,夏斌预计,今年的GDP即使在微刺激的政策下能够渡过7.5%左右的难关,但是未来两年内,仍然有可能下滑到6%以下,中国经济将陷入严重的萧条和中等收入陷阱。如果中央政府没有事先的政策干预,这是完全有可能发生的大概率事件。

  夏斌认为,现在如果没有其他准备,不是提前开始一点一点布局干预,2015年,2016年跌到6%完全可能。因此,中央政府应该要从最坏的打算入手,做好各种准备。

  上周五晚间,央行发文下调贷款基准利率0.4个百分点,这被市场机构视为继930房贷新政后房地产市场又一政策利好。

  调整后,5年期以上贷款基准利率降为6.15%,较此前利率下降0.4个百分点,在一定程度上降低了购房成本,因此此次降息被部分机构解读为中国央行再次出手救市。

  数据显示,随着各地房贷政策调整,房企为消化库存继续加大推盘力度,部分购房者选择入市,房价环比降幅收窄。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3个百分点和0.1个百分点。这也是房价环比降幅连续第二个月收窄,楼市筑底的态势显露无遗。

  而中金的一份报告则预测,随着中国经济的进一步下滑,货币宽松势在必行,未来将有多次降息和降低存款准备金率政策推出。如果预测成真,信贷政策这个“金箍”松开,房价这个“孙猴子”也可能再次放肆,那么,“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒,而是警报。